Una ciudad no es únicamente un conjunto de personas, de viviendas, una infraestructura de transporte o una bandera. Para conocer cómo es una ciudad y qué forja su naturaleza hay que bajar hasta el suelo, diseccionar cada uno de sus apéndices.
Estamos en un momento de cambio de modelo, de transición. Hemos pasado de ser uno de los países con mayor número de propietarios de Europa, en torno al 80% de la población accedía a una vivienda mediante propiedad, pero ahora el número de personas que se decantan por el alquiler está creciendo enormemente. Se está produciendo un equilibrio entre ambas modalidades.
Por otra parte, se debe poner de relieve que en la actualidad se está generando mucha inversión de compra de vivienda para alquilar, tanto por particulares como de fondos nacionales e internacionales, ya que la rentabilidad que ofrece es muy alta. A esto hay que añadirle la revalorización de la vivienda que se está produciendo. Pero esto se tiene que diferenciar. No es lo mismo lo que ocurre en las grandes ciudades que lo que pasa en las pequeñas urbes y en las zonas rurales. En estas últimas todavía no han experimentado lo que está sucediendo en las grandes capitales y siguen existiendo viviendas baratas. En ciudades como Madrid, Barcelona y, curiosamente, Málaga, el precio del alquiler ha arrastrado al precio de compra.
El alquiler está creciendo por varias razones y, en gran parte, debido al comportamiento de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. Se pueden diferenciar tres grandes argumentos.
El primero sería el mercado de trabajo. La precariedad de los empleos en España está implícita en el ADN del país y eso provoca dificultad y cierto recelo por parte de los jóvenes para comprometerse en el pago de una hipoteca.
El segundo sería el bajo salario de los jóvenes y, en realidad, de la población en general. El precio de la vivienda sube a distinta velocidad que los sueldos, algo que choca y complica adquirir una vivienda en propiedad.
El tercero estaría constituido por el miedo a no poder pagar la hipoteca y sufrir un desahucio.
Estos tres elementos inciden en que una buena parte de la población escoja el alquiler para acceder a una casa y que incremente notablemente en los últimos diez años. Hay que destacar que los inmigrantes también han contribuido a que el número total de personas que viven de alquiler aumente. En torno al 60% de inmigrantes que viven en España lo hacen bajo esta forma, respecto al 13% de los españoles.
En la Comunidad de Madrid hay suelo calificado vacante para más de medio millón de viviendas y en la ciudad para más de 200.000. Suelo calificado hay. En Vallecas Sur o al Cañaveral todavía se ven muchos solares vacíos. No es un problema de suelo. Los promotores quieren crear una opinión de que existe un problema de escasez de suelo, ya que son una parte implicada en la subida de precio. Ellos compran y acaparan suelo una y otra vez y, por lo tanto, hacen creer que el suelo escasea para tomar posiciones en el mercado. En mi opinión, no hay problema de suelo en Madrid. En cambio, Barcelona sí está saturada, ahí sí que hay un problema de suelo, porque ya ocupa todo su espacio municipal.
Respecto a la escasez de vivienda, esta es relativa. La necesidad de vivienda no tiene un crecimiento muy fuerte en Madrid. A menos que experimentemos otra ola migratoria muy fuerte, en los próximos ocho años la necesidad de nuevas viviendas en la capital no pasa de las 20.000 casas anuales, cuando en la época de mayor demanda se llegaron a construir unas 70.000 casas al año. Además, esta cifra irá disminuyendo, ya que la población española ha entrado en un crecimiento vegetativo cero. La subida de los precios no es a causa de una necesidad de vivienda insatisfecha. Hay que construir según las necesidades.
Lo que faltan no son Viviendas de Protección Oficial (VPO), lo que escasea son viviendas sociales, es decir, casas de promoción pública en alquiler a precios por debajo del mercado. Las VPO suelen ser en su mayoría de compra, algo que no soluciona los problemas que hay. La carencia que tenemos en estos momentos es de viviendas en alquiler baratas, a precios que se acompasen con los ingresos que tiene la gente. Una familia que tiene unos ingresos de 1.2000 euros al mes no debería destinar más del 30% de sus ingresos a vivienda, esto es 350 euros. Y en Madrid no se puede encontrar vivienda por ese precio, ninguna, pero hay muchísimos hogares que tienen esos ingresos o menos y su única opción es alquilar.
El penúltimo plan de vivienda no daba ningún tipo de beneficio a ese tipo de hogares, a excepción del suelo, que era más barato. La inversión en vivienda pública en este país era y es, en ese sentido, bajísima. Para solucionar estas carencias, tenemos que ver cómo relanzar un parque de viviendas para que estos hogares puedan vivir.
Si no puedes acceder a una casa, el otro paso es montarte un chiringuito en cualquier parte hasta que venga la policía y lo derribe. Ahora mismo, ni la la Comunidad ni el Ayuntamiento tienen recursos para darle un hogar a este tipo de familias y el chabolismo puede ser la única alternativa. Personalmente, no creo que vayamos a volver a ver poblados chabolistas importantes en Madrid, ya que hay un control muy grande a nivel urbanístico. Mi opinión es que, aunque estos asentamientos no vayan a proliferar, sí que veremos otro tipo de situaciones, por ejemplo, habitar casas en muy mal estado o hacinamiento.
En cuanto a la casuística de las viviendas vacías esta es enorme. Lo primero que habría que hacer es definir qué es un piso vacío. Por ejemplo en un caso de herencia, puede que pasen años hasta que los familiares habiten la casa y unas de las razones por las que puede suceder esto son la lentitud y burocracia de las administraciones. Esto sería injusto.
Por otro lado, están las viviendas de la SAREB y de los bancos, en esas sí que se podría pensar en modificar algo, aunque, la mayor parte de estas casas son inhabitables, están en lugares absurdos, a medio acabar o en muy mal estado. En definitiva, las viviendas vacías que habría que sacar al mercado son aquellas que han sido desahuciadas o que proceden de quiebras de promotoras y que forman parte de un proceso de especulación por parte de las entidades bancarias que esperaban a que subieran de precio.
En Francia, el Estado actuó contra las viviendas vacías de los grandes propietarios, cómo podría ser aquí la SAREB, ya que se dieron cuenta de que actuar contra particulares que poseían casas vacías era muy difícil. También Andalucía entró y expropió el uso de viviendas que procedían de las quiebras de promotoras.
Para actuar políticamente, hay que calificar jurídicamente que es una vivienda vacía, ¿qué es una vivienda vacía? ¿Desde cuándo no se tiene que usar? Han existido intentos, por ejemplo, de medir el gasto de electricidad o de agua, pero esto normalmente ha fracasado, ya que surge la picaresca y está aquel que va todos los días a encender las luces o abrir el grifo. La mayoría de las personas tiene como lugar común el hecho de que una vivienda vacía es para especular, pero no es así. Además, el número de estas casas está disminuyendo. En el censo de 2001-2011, a pesar de la cantidad de pisos vacíos a causa de la quiebra de promotoras, el número de viviendas vacías disminuyó significativamente.
Por otro lado está el problema de la gentrificación, que expulsa de los lugares privilegiados de las grandes urbes, normalmente céntricos, a los hogares que vivían allí desde hace tiempo y, en cierto modo, segrega a estas personas hacia las afueras. Esto produce una homogenización social en los barrios en los que antes había mezcla cultural interesante. Ese es un poco el problema de la gentrificación.
Es curioso lo que ha pasado en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona, pero también en otras urbes. El comportamiento de los hogares está cambiando, ya que está aumentando el número de casas en las que viven una o dos personas, ya sean mayores o jóvenes. Estos hogares prefieren los lugares céntricos, ya que la localización les facilita acceder a servicios, transportes, ocio, etc. Generalmente son personas con alto nivel formativo y adquisitivo y que son capaces de pagar alquileres por encima de lo que la gente de allí es capaz, por lo tanto, se crea un proceso de demanda de vivienda central muy fuerte en todas las ciudades. Pero luego esas personas son desplazadas por los pisos turísticos, no hay más que ver barrios como Chueca.
Hay bastante gente que vivía en el centro y que ha sido expulsada por las viviendas de alquiler turístico, y no solo porque suban el precio del alquiler en la zona, sino que transforman el hábitat de las ciudades. Generan ruido, disturbios, etc.
Es muy evidente que los pisos turísticos sí que han provocado una elevación de precios del alquiler en las zonas centrales. A veces es muy difícil demostrar y atribuir unos datos a una cuestión concreta, pero es innegable que sí que han provocado una subida brutal en el precio del alquiler.
Recientemente, he participado en la publicación de un artículo en el que se analizaba la segregación de once capitales europeas y hemos detectado que Madrid es la más segregada y en la que esta separación sigue creciendo. En Barcelona ocurre lo mismo. Cada vez hay un proceso mayor de homogeneización de los espacios, que en última instancia nos va a llevar una mala gestión y convivencia en la ciudad.
En la misma línea, en el resto de capitales europeas la segregación también crece, aunque hay excepciones como Ámsterdam. También hemos descubierto cuestiones sorpresivas. Por ejemplo, Estocolmo es de las ciudades menos desiguales, en cuanto a renta, pero es una urbe bastante segregada, esto demuestra que la segregación no depende exclusivamente de la renta. Siempre hay un deseo de ocupar una serie de espacios para posicionarse socialmente. En Madrid hay personas que comentan que más allá de la M-30 no van nunca. Esa persona te está expresando su posición de clase en relación con el lugar en donde vive. ¿Qué indica la clase social? La casa que tengo, el coche que tengo, etc. El espacio es muy discriminante desde el punto de vista de cuál es la posición social.
En Madrid claramente es una línea brutal que corta el norte con el sur. Es tan difícil encontrar a un profesional alto en el sur como a un obrero de bajo salario en el norte. Es curioso cómo esa línea se mantiene año a año y es muy difícil de romper. La única forma de quebrarla sería desarrollar viviendas sociales en la zona norte e intentar proporcionar viviendas de medio y alto standing en las zonas sur, pero eso requiere unas políticas titánicas, que no se llevan a cabo por que nunca ha habido conciencia del tema.
Las viviendas sociales que a veces se han intentado construir en el norte no se han materializado. Los ayuntamientos o la Comunidad acababan vendiendo el suelo que tenían para levantarlas, debido a que es muy caro y con ese dinero construían quince casas en el sur. De esta forma han propiciado un desequilibrio en todo lo que es el conjunto de la ciudad. Lo que hoy puede ser una ventaja, en el futuro puede ser una dificultad para gestionar la ciudad dentro de unos años. Este siempre ha sido el criterio. Nunca ha habido conciencia de los procesos de segregación.
Yo creo que habría que intentar limitar o poner un cierto control sobre el alquiler. El alquiler en España ha pasado por varias fases. En los años 50-60 no podía subir nada, luego no podían sobrepasar el IPC y finalmente se han liberado.
El problema no es solo el control del precio, sino que el primer problema es el tiempo para renovar el contrato siguiente, es decir la bajada de los cinco años a los tres años ha sido terrible. En algunas ciudades se ha establecido que el incremento del precio del arrendamiento tiene que ser acompañado por alguna mejora en dicha vivienda. Esto se probó en París y funcionó relativamente bien.
Lo otro es complicado, es decir, es muy difícil intentar que el precio de una casa no pueda subir más de un porcentaje determinado sobre el precio medio de la zona. Esto es enormemente complejo porque tienes que delimitar muy bien las zonas y las ciudades son un microcosmos. Hay barrios que pueden tener un precio relativamente elevado por estar al lado de un parque, por los servicios de los que disfrutan o un piso puede ser de mayor calidad que el colindante, entonces igualar ese tipo de procesos puede ser complicado.
Creo que hay buscar alguna forma de limitar el alquiler y, para mí, la solución es prolongar el tiempo de duración de los contratos. Unos seis o siete años estarían bien, así una familia puede tener unas expectativas de que le va a crecer el precio del alquiler de una manera razonable, acorde con el IPC o a un punto más que el IPC, pero en línea con ese tipo de crecimiento.
En Italia se intentó hace mucho tiempo con el ‘Equo Canone’, pero siempre hay problemas. Estamos en una sociedad capitalista que sostiene que al mercado hay que dejarlo crecer. Pero la vivienda es un bien social y necesario y, por lo tanto, hay que protegerla. De alguna forma hay que retener y condicionar el mercado en base a la vivienda como necesidad.
En cuanto a las necesidades de vivienda para los próximos años en España no se puede englobar a todo el país. Hay que diseccionar al país ciudad por ciudad, ya que en algunas urbes pueden sobrar y en otras faltar.
En Barcelona el crecimiento es pequeño, menos que en Madrid. Sevilla probablemente es la ciudad con más crecimiento vegetativo de los próximos años de todas las ciudades españolas, después estaría Madrid y Valencia. En la capital, no se deberían construir anualmente más 24.000-25.000 viviendas en los próximos 10 años, contando las de reposición. Es un número relativamente bajo, pero que responde a que el parque es muy grande, ya que tenemos cerca de 3 millones de viviendas en Madrid y hay una parte de ellas que se tiran y hay que reconstruirlas. Por incremento de población se deberían construir pocas.
